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부동산 시장의 연착륙 유도: 양도세 중과 유예 종료와 임대차 보완책
정부가 오는 5월 9일로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 종료하기로 확정했습니다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 유예 종료에 따른 시장 혼선을 방지하고 세입자를 보호하기 위해 실거주 의무 시점 유예를 포함한 보완 대책을 다음 주 발표할 계획입니다. 이번 대책은 매수자의 실거주 의무와 임차인의 주거권 사이의 충돌을 완화하고, '거주 중심'의 주택 시장을 확립하는 데 초점을 맞추고 있습니다.
1. 양도세 중과 유예 종료와 매물 유도 전략
정부는 부동산 시장의 안정화를 위해 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 오는 5월 9일부로 종료합니다. 이는 다주택자들이 보유한 매물을 시장에 내놓도록 유도하여 공급을 늘리려는 조치입니다. 구윤철 부총리는 최근 서울 부동산 시장에서 매물이 증가하고 있는 현상을 긍정적으로 평가하며, 주택이 투자 수단이 아닌 거주 목적으로 소비되는 환경을 확고히 하겠다는 의지를 피력했습니다. 정부는 유예 종료 직전의 병목 현상을 막기 위해 5월 9일 이전 계약 건에 대해 잔금 지급 및 등기 기간을 최대 6개월까지 허용하는 방안을 검토 중입니다.
2. 실거주 의무의 벽: 세입자 거주 주택의 매매 난제
현재 서울 및 수도권 등 토지거래허가구역 내 주택 매수 시에는 취득 후 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 이는 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'를 차단하기 위한 강력한 장치이나, 역설적으로 기존 세입자가 있는 집을 매도하는 데 큰 걸림돌이 되어 왔습니다. 세입자의 임대차 계약 기간이 남아 있을 경우, 매수인이 즉시 입주할 수 없어 거래 자체가 불가능해지기 때문입니다. 이에 정부는 실거주 적용 시점을 임대차 계약 종료 이후로 늦춰주는 유연한 해석을 보완책의 핵심으로 삼고 있습니다.
3. 세입자 보호와 거래 활성화의 절충점
다음 주 발표될 보완책의 핵심은 세입자의 잔여 임차 기간을 보장하는 것입니다. 만약 5월 9일 이전에 매매 계약을 체결했을 때 세입자의 전세 기간이 남아 있다면, 그 기간만큼은 새로운 매수인의 실거주 의무 시작 시점을 유예해 주는 방식이 유력합니다. 예를 들어 임대차 기간이 6개월 남았다면, 매수인은 6개월 후에 입주하더라도 실거주 의무를 위반하지 않은 것으로 간주됩니다. 이는 매도자의 퇴로를 열어주는 동시에 임차인의 주거 안정을 훼손하지 않으려는 정책적 절충점입니다.
4. 계약갱신청구권과의 상관관계: 실효성 위주의 설계
다만, 세입자의 계약갱신청구권 행사로 인한 추가 2년까지 모두 보장해줄 가능성은 낮은 것으로 보입니다. 현행법상 집주인이 실거주를 목적으로 할 경우 세입자의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있기 때문입니다. 정부는 매수인이 실질적으로 입주할 수 있는 현실적인 기간만을 유예 기간으로 인정할 것으로 보입니다. 이는 실거주 의무 제도의 본질을 유지하면서도 매매 현장에서 발생하는 일시적인 '미스매치'만을 해결하겠다는 정밀한 타격형 보완책이라 할 수 있습니다.
5. 투기 억제와 시장 정상화의 균형 잡기
이번 대책은 갭투자를 엄격히 금지하는 기조를 유지하면서도, 제도적 경직성으로 인해 정상적인 거래까지 막히는 부작용을 해소하려는 시도입니다. 구윤철 부총리가 강조한 '거주 중심의 주택 시장'은 투기 수요를 철저히 배제하되, 실거주를 희망하는 수요자가 정상적으로 진입할 수 있는 환경을 의미합니다. 다음 주 발표될 임대차 보완 방안이 다주택자의 매물 출회와 무주택자의 내 집 마련을 잇는 가교 역할을 할 수 있을지 시장의 이목이 집중되고 있습니다.